Comment calculer la plus-value en cas de vente immobilière ?

Dans le cadre d’une vente immobilière, il n’est pas rare de toucher une plus-value, c’est-à-dire la différence entre le prix d'achat et prix de revente de votre bien. La plus-value peut-être le fruit d'une évolution du marché ou d'une amélioration du bien via des travaux. 

Mais comment la calculer ?

A première vue, si le bien à vendre est votre résidence principale située à Dunkerque, le calcul de plus-value immobilière est simple : 

prix de vente – prix d’achat = plus-value

Exemple :  avec un prix de vente estimé à 100 000 euros et un prix d’achat de 50 000 euros :

100 000 – 50 000 = 50 000 euros

Le problème, c’est que c’est rarement aussi simple ! Votre calcul de plus-value immobilière doit prendre en compte plusieurs facteurs. 

Pour avoir le bon prix d’achat, il faut comptabiliser la totalité des frais engendrés par l’acquisition : les frais de notaire, les honoraires d’agence, les frais relatifs à votre emprunt immobilier (garantie, assurance emprunteur) et le coût des travaux éventuels. 

Exemple: Si vous avez dépensé 10 000 euros pour les frais de notaire, par exemple, votre plus-value immobilière ne sera plus de 50 000 euros, mais de 40 000 euros.

Attention, si vous désirez calculer votre plus-value éventuelle avant une mise en vente, vous devez compter sur votre estimation du bien. Cependant, une estimation n’est qu’une approximation : nul ne sait si c’est à ce prix-là que vous vendrez votre logement.

Enfin, sur une résidence princiaple, les plus-values ne sont pas taxées contrairement aux résidences secondaires ou locatives. 

Si vous vendez un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, vous êtes redevable de la taxe sur la plus-value. Cette taxe s’élève à 36,2 % qui inclut les prélèvements sociaux et l’imposition sur les revenus. A noter, au delà de la 5ème année de propriété, un abatement s'applique pour chaque année de possession. Vous devez donc prendre ces éléments en compte pour faire le calcul de votre plus-value immobilière.

Les abattements fiscaux

Les abattements sont appliqués comme suit :

• L’imposition sur le revenu : 6 % au-delà de la cinquième année de détention, puis 4 % la 22e et dernière année.
• Les prélèvements sociaux : 1,65 % au-delà de la cinquième année de détention, 1,60 % la 22e année, puis 9 % les années suivantes jusqu’à la trentième année.

Après trente années de possession, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale de la taxation sur la plus-value immobilière à Dunkerque.

Les autres cas d’exonération

En dehors des trente années de possession, vous pouvez être exonéré de cette taxe sur la plus-value dans certains cas :

• Si le prix du bien vendu n’excède pas 15 000 euros/persone (exemple: 30 000 € pour un couple) ;
• Si vous répondez à certains critères sociaux (retraité, invalide, ressources limitées, …) ;
• Si vous vendre un bien situé en France alors que vous n’êtes plus résident fiscal  ;
• Si vous vendez un bien immobilier pour la première fois et que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale (à condition que le fruit de la vente serve à acquérir un bien qui vous servira d’habitation).