Aujourd’hui l’immobilier apparaît comme un investissement de qualité, relativement sûr et plus rentable que les placements financiers. Cependant, il doit être être étudié minutieusement pour éviter la douche froide. Nous allons nous pencher sur les différents détails qui feront de votre investissement une réussite !

 

Les apparences sont parfois trompeuses

Le premier conseil à suivre lors de l’évaluation d’un investissement immobilier est de se focaliser et de se projeter sur le long terme. En effet, un loyer mensuel élevé n’est en aucun cas synonyme de rentabilité élevée. A l’inverse, un loyer plus modeste peut s’avérer être plus intéressant pour le portefeuille de son propriétaire. Tout dépend du prix d'achat et du coût d'entretient du batîment !

La clé est donc d’analyser le rendement à l’année et non au mois, pour avoir un résultat réaliste et rationnel. Les revenus locatifs apparaissent généralement sous deux formes : le brut et le net.

 

Le calcul basique des revenus locatifs bruts

Le calcul des revenus locatifs bruts est souvent celui réalisé par les banques et les agences immobilières afin d’obtenir une première idée quant aux potentiels rendements de votre investissement. Il fait référence à un ratio basé seulement sur les coûts liés à l’achat.  Ce dernier apparaît sous forme de pourcentage définit par le revenu annuel du loyer par rapport au prix total d’acquisition du bien. Il est donc nécessaire de prendre en considération les frais d’agence inclus au prix de vente de la propriété mais aussi les frais de notaire ainsi que les autres dépenses relatives à l’achat.

De plus, ce ratio prendra en compte les intérêts mais aussi les frais d’assurance dans le cas où l’acquéreur à eu recours à un financement via un prêt à la banque. Dans la mesure où ces prélèvements ne peuvent être connus à l’avance, le mieux à faire est donc de les estimer de la façon la plus réaliste possible en consultant les offres des différentes banques ou encore certains sites internet informant sur les taux d’intérêt du moment.

Enfin, il est très fréquent de procéder à quelques aménagements juste après l’acquisition d’une maison ou d’un appartement. Les coûts de ces derniers varient et il est important de les prendre en considération de manière précise lors du calcul de rentabilité des revenus locatifs.

 

Le calcul net pour un résultat plus détaillé

Pour votre estimation personnelle, le calcul brut est loin d’être suffisant !. En effet, la mise en location d’un bien demande une attention particulière ainsi qu’une certaine régularité dans le financement. Un calcul net plus précis prendra ainsi en compte les frais généraux tels que les frais de copropriété, de réparation et d’entretien. Ces derniers ne peuvent en aucun cas être récupérés. 

Il faut également ajouté à cela: la taxe foncière, qui est intégralement prise en charge par lepropriétaire. 

Un autre aspect essentiel de l’investissement immobilier réside dans la gestion locative d’un bien. Cette gestion englobe toutes les démarches administratives et relationnelles liées à l’activité. L’erreur fatale serait de négliger ces coûts qui s’avèrent être conséquents au niveau financier mais aussi au niveau du temps consacré. Certaines agences offrent ce service de gestion locative en échange d’un certain pourcentage du loyer perçu. La commission prise varie selon les agences mais aussi les zones géographiques.

Enfin, une optimisation de l’efficacité de ce calcul est possible en y ajoutant le régime fiscal que vous choisissez lors de l’achat mais également des diverses charges fiscales qui vous seront imposées et qui dépendent de la nature de votre bien comme son ancienneté par exemple.